Artikel Sebelumnya :
Fasilitas Pajak Bagi Perumahan - Bagian 1
A. PPh Badan dan Fasilitasnya
Pengusaha realestat yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, wajib membayar sendiri PPh Final Pasal 4 ayat (2) yang terutang sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan tersebut (yaitu nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan)
Namun demikian untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang memenuhi kriteria Rumah Sederhana & Rumah Susun Sederhana yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi maka besarnya PPh Final Pasal 4 ayat (2) yang wajib dibayar sendiri mendapat fasilitas PPh yaitu sebesar 1%.
Adapun mekanisme penyetoran dan pelaporan PPh Final adalah sebagai berikut :
a. Dilakukan penyetoran ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro untuk setiap pembayaran angsuran termasuk uang muka, bunga, pungutan dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut
b. Penyetoran selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran dengan SSP.
c. Pelaporan selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau diterimanya pembayaran dengan SPT Masa PPh Final Pasal 4 ayat (2)
B. PPN/PPnBM dan Fasilitasnya
Pengusaha realestat yang melakukan penyerahan tanah dan/atau bangunan wajib memungut PPN sebesar 10% dari harga jual (yaitu nilai berupa uang termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak) dan memungut PPnBM sebagai pungutan tambahan di samping PPN sebesar 20% dari harga jual atas peyerahan tanah dan/atau bangunan yang termasuk kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dengan ketentuan sebagai berikut :
- Rumah, termasuk rumah kantor atau rumah toko, yang luas bangunannya 400 M2 atau lebih atau dengan harga jual bangunannya Rp. 3.000.000,00 atau lebih per M2 tidak termasuk nilai tanahnya
- Apartemen, Kondiminium, townhouse, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 M2 atau lebih atau dengan harga jual bangunannya Rp. 4.000.000,00 atau lebih per M2 tidak termasuk nilai tanahnya
Namun demikian pengusaha realestat yang melakukan penyerahan bangunan yang memenuhi kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana maupun Rumah Susun Sederhana yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, Perumahan Lainnya, serta Rumah Susun Sederhana Milik (RUSUNAMI) yang perolehannya dibiayai melalui kredit kepemilikan rumah bersubsidi atau tidak bersubsidi mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan PPN secara otomatis tanpa adanya persyaratan SKB (Surat Keterangan Bebas).
C. PPN MBS (Membangun Sendiri) dan Fasilitasnya
Pengusaha realestat dapat dikenakan PPN atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan oleh pembeli kaveling di dalam kawasan realestat dengan tarif 10% x 40% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan untuk membangun sendiri, tidak termasuk harga perolehan tanah
Namun demikian pengusaha realestat tidak akan dikenakan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri apabila melakukan hal-hal sebagai berikut :
1) Pada saat ditandatanganinya Surat Pemesanan Tanah/Surat Perjanjian Pra Jual Beli/Perjanjian Pra Jual Beli/Akte Jual Beli atas transaksi penjualan tanah kaveling, pembeli tanah kaveling wajib mengisi dan menandatangani formulir Surat Pernyataan Kesanggupan Membayar Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang diberikan oleh pihak realestat
2) Pengusaha realestat wajib melaporkan transaksi penjualan tanah kaveling kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi tempat tanah kaveling berada dengan mengirimkan tembusan formulir Surat Pernyataan Kesanggupan Membayar Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri paling lambat satu bulan sejak tanggal penandatanganan formulir
D. BPHTB dan Fasilitasnya
Pengusaha realestat yang melakukan penjualan tanah dan/atau bangunan dengan sistem bersih (netto) atau harga jual sudah termasuk pajak-pajak antara lain BPHTB maka besarnya BPHTB terutang yang dibebankan kepada pembeli adalah sebesar 5% x (NPOP– NPOPTKP)
Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hal jual beli adalah harga transaksi dan apabila tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.
Adapun besarnya (NPOPTKP) Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak secara regional untuk perolehan hak secara umum ditetapkan paling banyak Rp 60.000.000,00.
Namun demikian untuk perolehan hak yang memenuhi kriteria Rumah Sederhana Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana yang perolehannya dibiayai melalui KPR bersubsidi mendapat fasilitas BPHTB berupa (NPOPTKP) Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebesar Rp 49.000.000,-. Dalam hal NPOPTKP yang ditetapkan secara umum lebih besar daripada Rp 49.000.000,- maka NPOPTKP untuk perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana yang perolehannya dibiayai melalui KPR bersubsidi ditetapkan sama dengan NPOPTKP secara umum
Disamping itu atas permohonan Wajib Pajak, dalam hal Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang memenuhi kriteria Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Susun Sederhana serta Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang diperoleh langsung dari pengembang dan dibiayai melalui KPR tidak bersubsidi dapat diberikan fasilitas BPHTB berupa pengurangan BPHTB sebesar 25% dari pajak yang terutang.
E. PPh Pemotongan/Pemungutan dan Fasilitasnya
Pada umumnya pengusaha realestat dalam membangun rumah memanfaatkan tenaga mandor yang bukan pegawai tetap perusahaan beserta tenaga bangunannya dengan sistem borongan. Dengan demikian seharusnya pengusaha realestat mempunyai kewajiban memotong atau menanggung PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 4% dari jumlah bruto (yaitu jasa dan material) baik mandor tersebut telah ber-NPWP maupun tidak ber-NPWP karena mandor termasuk jasa pelaksanaan konstruksi yang tidak memiliki kualifikasi usaha/sertifikasi
Namun demikian pengusaha realestat tidak memotong atau menanggung PPh Pasal 4 ayat (2) melainkan PPh Pasal 21 sebesar Tarif PPh Pasal 17 (minimal 5%) dengan perhitungan sesuai ketentuan Peraturan Manteri Keuangan Nomor PMK-252/PMK.03/2008 apabila pengusaha realestat dalam membangun rumah memanfaatkan tenaga mandor yang merupakan pegawai tetap perusahaan sedangkan tenaga bangunannya merupakan tenaga lepas yang telah memiliki NPWP. Akan tetapi jika tidak memiliki NPWP maka dikenakan PPh Pasal 21 lebih tinggi 20% dari Tarif PPh Pasal 17 (atau minimal 6%)
Posting Komentar